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Aménagement du local

Destination des locaux

Activité de destination

Le Plan Local d’Urbanisme (P.L.U) couvre la totalité du territoire de Paris, sauf les secteurs sauvegardés du Marais (3e et 4e) et du 7e arrondissement, qui en conservent cependant les grandes dispositions.

LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
Le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement de l’immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires mais aussi des locataires.

Il est obligatoire et se présente sous forme d’un document écrit qui définit l’organisation et le fonctionnement de l’immeuble, notamment :

  •  les conditions de jouissance des parties privatives : autorisation ou interdiction d’accrocher du linge aux fenêtres, limitation de travaux à certains jours et horaires …,
  • les conditions d’utilisation des parties communes : usage (garage, local à vélo…), jouissance exclusive de certaines parties, horaires d’ouvertures de certains locaux…,
  • la destination de l’immeuble > usage d’habitation (clause d’habitation bourgeoise par exemple), usage professionnel ou usage mixte, limites éventuelles à certaines activités…,
  • la répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul pour établir les quotes-parts de chacun,
  • les règles relatives à l’administration des parties communes,
  • l’état descriptif de division de l’immeuble identifiant chaque lot par numéro suivi des informations relatives à chacun d’eux (inventaire des lots privatifs).

AUTORISATION DE LA COPROPRIÉTÉ POUR RÉALISER DES TRAVAUX
Il s’agit des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble : pose de plaques professionnelles, installation d’enseigne, de panneau publicitaire, ou de store banne, pose de climatiseur en façade, raccordement d’une ventilation à un conduit disposé sur un mur extérieur, travaux portant sur la devanture (dont changement de la couleur de la façade), mise aux normes des gaines et des conduits de fumées, installation de grilles de ventilation, modification des ventilations de caves, travaux de raccordement sur les réseaux communs (alimentation en eau, en gaz ou en électricité, évacuations, installation d’un interphone, …).

Pour tous ces travaux, après avoir eu l’accord en amont du propriétaire, vous devez demander l’inscription de votre projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété ou, si besoin, demander la convocation d’une AG spéciale, dont les frais de convocation seront à votre charge.

Une fois l’autorisation de la copropriété obtenue vous devez selon les cas obtenir l’autorisation des services de l’urbanisme (modification de devanture, installation d’enseigne et ou de store, ….)

Répartition des charges de l'immeuble

CHARGES GÉNÉRALES
Les charges générales comprennent les frais liés à :

  • l’administration de l’immeuble (honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales…),
  • l’entretien de l’immeuble (nettoyage des parties communes…),
  • la conservation de l’immeuble (ravalement des façades, réfection des toitures…).

Elles sont payées par l’ensemble des copropriétaires à hauteur de leur quote- part, même si la dépense ne présente aucune utilité directe pour leur lot.

CHARGES SPÉCIALES
Les charges spéciales sont celles relatives :

  •  aux services collectifs (gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité…),
  • aux équipements communs (entretien de la chaudière collective, de l’ascenseur, installation d’une antenne de télévision).

Elles sont payées par les copropriétaires en fonction de l’utilité potentielle que ces services et éléments présentent à l’égard de leur lot. Par exemple, pour les frais d’ascenseur, les copropriétaires des lots situés en rez-de- chaussée n’ont pas à supporter ces frais, sauf si l’ascenseur dessert la cave ou le parking.

En fonction des clauses de votre bail, votre propriétaire peut vous refacturer tout ou partie de ces frais.

Aménagement et autorisations

Conformité de la destination des locaux au regard du PLU

Le Plan Local d’Urbanisme (P.L.U) couvre la totalité du territoire de Paris, sauf les secteurs sauvegardés du Marais (3e et 4e ) et du 7e arrondissement, qui en conservent cependant les grandes dispositions.

La destination des locaux est réglementée par le PLU (suivant 8 grandes catégories) et son changement encadré.
Avant de louer ou d’acheter un local, il convient de vérifier que la destination que vous souhaitez lui affecter est autorisée à cet endroit par le PLU et de prendre connaissance des conditions que cela implique (obligations liées à l’organisation des surfaces d’entreposage, taxes spécifiques, etc.)

HABITATION
Tous les logements, y compris les logements de fonction et les chambres de service. Cette destination exclut l’hébergement hôtelier, mais inclut les chambres d’hôtes et les logements mis à disposition occasionnellement.
Les ateliers utilisés par des artistes résidant sur place sont considérés comme des annexes à l’habitation à condition que la surface d’habitation proprement dite soit au moins égale à 50 % de la surface occupée par les artistes. Dans le cas contraire ils sont assimilés à de l’artisanat.

HÉBERGEMENT HÔTELIER
Etablissements commerciaux d’hébergement classés, de type hôtels et résidences de tourisme, et logements meublés.

BUREAUX
Locaux et annexes dépendant d’organismes publics ou privés ou de personnes physiques et où sont exercées principalement des fonctions telles que direction, gestion, études, conception, informatique, recherche et développement, etc.

COMMERCE
Locaux affectés à la vente de produits ou de services et directement accessibles à la clientèle, et leurs annexes (à l’exception des locaux relevant de la destination artisanat définie).
Pour être rattachés à cette destination, les locaux d’entreposage ne doivent pas représenter plus de 1/3 de la surface totale.

ARTISANAT
Locaux et annexes où sont exercées des activités de production, de transformation, de réparation ou de prestation de service relevant de l’artisanat.
Pour être rattachés à cette destination, les locaux d’entreposage ne doivent pas représenter plus de 1/3 de la surface totale.

INDUSTRIE
Locaux principalement affectés à la fabrication industrielle de produits.
Pour être rattachés à cette destination, les locaux d’entreposage ne doivent pas représenter plus de 1/3 de la surface totale.

ENTREPÔTS
Locaux d’entreposage et de reconditionnement de produits ou de matériaux.
Sont assimilés à cette destination tous locaux d’entreposage liés à une activité industrielle, commerciale ou artisanale lorsque leur taille représente plus de 1/3 de la surface totale, et de façon plus générale tous locaux recevant de la marchandise ou des matériaux non destinés à la vente aux particuliers dans lesdits locaux.

CINASPIC
Les Constructions et Installations Nécessaires Aux Services Public ou d’Intérêt Collectif comme les crèches, les écoles, les hôpitaux ou les établissements judiciaires, par exemple).
Chacune de ces destinations autorise un nombre d’activités bien précises, définies dans le PLU. On parle de changement de destination du bail commercial lorsqu’un local passe d’un usage à un autre. Concrètement, si une boulangerie (artisanat) est transformée en agence de communication (bureaux), il s’agit d’un changement de destination. Par contre, si un cabinet d’architecte est transformé en agence de design, la destination reste la même : il s’agit de bureaux dans les deux cas.

Dans la limite des règles édictées par le PLU, tout changement de destination doit faire l’objet d’une demande auprès de la Direction de l’Urbanisme.

Vous pouvez demander une notice de renseignement d’urbanisme via le lien :
https://teleservices.paris.fhttps://www.paris.fr/les-regles-d-urbanisme-mode-d-emploi

Si le local se situe au sein d’une copropriété, l’autorisation de changement sera à demander parallèlement en assemblée générale de copropriétaires.

Protection des locaux commerciaux et artisanaux

Sur certaines voies de Paris des mesures de protection du commerce ou de l’artisanat s’appliquent, qui réduisent les possibilités d’autres destinations (zonage consultable sur www.paris.fr ) selon 3 niveaux de protection  :

  • protection simple du commerce et de l’artisanat (niveau 1) >
    la transformation de surfaces de commerce ou d’artisanat en rez-de-chaussée sur rue en une autre destination est interdite.
  • protection renforcée du commerce et de l’artisanat (niveau 2) >
    l’interdiction de transformation du niveau 1 s’applique en cas de reconstruction ou de réhabilitation lourde. Les locaux en rez-de-chaussée sur rue devront être destinés au commerce ou à l’artisanat.
  • protection particulière du commerce et de l’artisanat (niveau 3) >
    la transformation de surfaces d’artisanat à rez-de-chaussée sur rue est interdite, ainsi que la transformation de surfaces de commerces en rez-de-chaussée sur rue en une autre destination que le commerce ou l’artisanat est interdite.

Une activité artisanale (exemple une boucherie) peut donc être remplacée uniquement par une autre activité artisanale (fromagerie, tapissier…) tandis qu’un commerce peut muter en artisanat ou conserver sa destination commerce.

Obligations de chantier

Affichage des autorisations d'urbanisme

Il doit se faire sur un panneau rectangulaire de dimensions supérieures à 80 centimètres pour chaque côté en indiquant :

  • le nom, la raison sociale ou la dénomination du bénéficiaire,
  • la date et le numéro du permis,
  • la nature des travaux, et s’il y a lieu, la superficie du plancher autorisée ainsi que la hauteur de la construction,
  • l’adresse où le dossier peut être consulté > PASU 6 promenade Claude Levi-Strauss – CS 51388 -75639 Paris Cedex 13
  • mention de l’obligation de notifier tout recours administratif ou recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise après déclaration préalable.

Ces renseignements doivent demeurer lisibles  de la voie publique pendant au moins deux mois, et durant toute la durée du chantier si celle-ci est supérieure à deux mois. Il est souhaitable de faire constater cet affichage par huissier.

Après obtention du permis de construire ou déclaration préalable, expresse ou tacite, il est obligatoire d’afficher  l’autorisation de construire sur le terrain, de faire une déclaration d’ouverture de chantier dès le début du chantier (pour le permis de construire) et, à la fin des travaux, de déclarer l’achèvement des travaux.

Déclaration d'ouverture de chantier

Après l’obtention du permis de construire, le bénéficiaire doit procéder à une déclaration d’ouverture de chantier, en procédant à une déclaration en ligne sur  https://teleservices.paris.fr/demarchesurbanisme/ ou en transmettant par courrier au PASU le formulaire Cerfa de déclaration d’ouverture de chantier en trois exemplaires et d’une DP (déclaration préalable).

Déclaration d'achèvement des travaux

Cette déclaration est obligatoire pour les travaux ayant fait l’objet d’un permis de construire ou d’un permis de démolir. Cette formalité peut-être faite en ligne sur  https://teleservices.paris.fr/demarchesurbanisme/.

La déclaration attestant l’achèvement des travaux doit être signée par le bénéficiaire du permis de construire, d’aménager ou de la déclaration préalable, ainsi que par l’architecte qui a suivi les travaux.

A défaut de réponse dans un délai de 3 mois , les travaux sont réputés conformes au permis de construire ou à la déclaration préalable.

Devanture

Principes d'aménagement

Votre devanture constitue la première impression sur la tenue de votre point de vente. Il faut donc veiller à :

  • La qualité et l’entretien des matériaux.
    Ils montrent au client potentiel l’intérêt et le soin portés à la boutique (états des murs, des huisseries, des vitres, des portes…).
    A éviter : des peintures en fin de vie, des tags, des affiches collées…
  • La lisibilité des messages affichés.
    La surcharge de stickers, d’affiches, de PLV nuisent à la clarté et à l’attractivité du commerce. Les messages doivent être d’actualité et en cohérence avec l’activité principale. La porte d’entrée dans l’espace client doit être propre et nette.
  • Les informations légales ou commerciales doivent être intégrées dans une zone spécifique et un cadre déterminé. Pour une bonne compréhension de l’activité de votre boutique, vous devez diffuser un message clair qui concerne votre savoir-faire, votre positionnement et éviter la prolifération d’informations.

Modification de devanture

Tous les travaux de modification d’aspect ou installations de nouvelles devantures nécessitent au moins le dépôt d’une déclaration préalable auprès de la Mairie de Paris. Les formulaires à remplir se trouvent sur :
https://teleservices.paris.fr/demarchesurbanisme/

Quelques règles à suivre pour assurer une bonne insertion des devantures :

  • Dans le cas de devantures sous une corniche ou un bandeau filant, ceux-ci doivent être reconstitués s’ils ont été supprimés ou endommagés.
  • Les devantures peuvent être implantées, soit en saillie par rapport au plan de la façade pour celles dites “en applique” soit en retrait limité (10 à 20 cm) pour celles dites “en feuillures”.
  • Les devantures doivent comporter une vitrine implantée de préférence dans l’alignement de la façade de l’immeuble. Dans le cas d’une partie en retrait, un dispositif de fermeture à l’alignement doit être prévu .

Rideau métallique, climatisation et store banne

Rideau métallique

Les rideaux métalliques doivent être, sauf impossibilité technique ou architecturale manifeste, implantés intérieurement, en retrait des vitrines. Les coffres rapportés sont à proscrire. Le choix du rideau doit maintenir autant que possible les transparences visuelles.

Climatisation

La mise en place d’un équipement de climatisation ayant un impact sur la façade d’un immeuble ou une partie commune en copropriété nécessite, au préalable, l’obtention des autorisations de la copropriété, et faire ensuite l’objet d’une déclaration préalable.
Dans le cas d’une implantation de groupe froid à l’extérieur d’un local, il faudra s’assurer de respecter la réglementation ainsi que le confort du voisinage, notamment au regard du bruit des climatiseurs.

Store banne

A Paris, les stores bannes peuvent être implantés à partir de 2,50 m au-dessus du trottoir avec un débattement fonction de la largeur du trottoir, et doivent être mobiles avec un rouleau et des bras latéraux (systèmes articulés en « X » à proscrire). La toile sera en coton ou en « screen » et non brillante. Les stores à caissons rigides et la pose d’un store continu devant plusieurs baies à l’étage sont interdits.

Sécurité

L’article R. 111-19-13 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’une autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un Etablissement Recevant du Public (ERP) doit être soumise au préfet ou au maire préalablement à toute ouverture de l’ERP au public.

L’autorisation n’est délivrée que si les travaux projetés sont conformes aux règles de sécurité incendie et d’accessibilité des personnes handicapées.

Sont considérés comme des ERP tous les bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont, en plus du personnel, admises librement, ou moyennant une rétribution (ou une participation), ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes ou sur invitation, payantes ou non.

Cela concerne notamment les magasins, centres commerciaux, établissements culturels (cinémas, théâtres, musées, bibliothèques…), écoles, hôtels, restaurants, centres de vacances, etc.

Les ERP sont classés en fonction du nombre de personnes susceptibles d’y être reçues :

  • à partir de 1 501 personnes : 1e catégorie,
  • de 701 à 1 500 personnes : 2e catégorie,
  • de 301 à 700 personnes : 3e catégorie,
  • moins de 300 personnes (sauf 5e catégorie) : 4e catégorie.
  • la 5e catégorie concerne des seuils spécifiques à chaque type d’établissement (ex : restaurants et débits de boissons pouvant accueillir 200 personnes).

L’ouverture d’un ERP est soumise à des obligations de sécurité et d’accessibilité qui s’imposent au moment de la construction et au cours de l’exploitation, avec des prescriptions qui varient en fonction du classement du bâtiment.

Il est donc nécessaire de déposer une demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un ERP.

Cette demande vaut également demande d’approbation d’un agenda d’accessibilité programmée (Ad’ap) Cerfa n° 13824*03.

Ce dossier est à déposer à la préfecture de Paris au :
Bureau des établissements recevant du public
12-14 quai de Gesves
75004 Paris.

Pour connaître vos obligations en matière de sécurité incendie vous pouvez cliquer sur le lien suivant:

https://www.prefecturedepolice.interieur.gouv.fr/Demarches/Professionnel/Securite-et-accessibilite-des-batiments/Securite-des-ERP-et-des-IGH

Sécurité incendie

Votre magasin ou votre atelier est un ERP (Établissement Recevant du Public).

Les principes de conception des ERP doivent permettre de limiter les risques d’incendie, alerter les occupants lorsqu’un sinistre se déclare, favoriser l’évacuation tout en évitant la panique, alerter des services de secours et faciliter leur intervention. La réglementation en matière de sécurité incendie diffère selon le type d’établissement exploité.

Mais les obligations communes sont les suivantes :

  • maintenir en bon état les installations techniques et moyens de secours,
  • disposer d’une installation électrique conforme,
  • disposer d’extincteurs appropriés aux risques,
  • disposer d’un moyen d’alarme incendie,
  • disposer d’un moyen d’alerte des secours.

Obligations d'accessibilité

Au 1er janvier 2015, tous les établissements recevant du public (ERP), qu’elles que soient leur catégorie et leur activité, doivent être accessibles.

Néanmoins, l’ordonnance du 26 septembre 2014 ainsi que les décrets du 5 novembre 2014 permettent aux établissements qui ne seraient pas encore accessibles de déposer un agenda d’accessibilité programmée afin d’établir un projet pluriannuel de mise en accessibilité.

Toutes les informations sont disponibles via le lien suivant :

https://www.prefecturedepolice.interieur.gouv.fr/Demarches/Professionnel/Securite-et-accessibilite-des-batiments/Accessibilite%20?

Aménagement intérieur

Le succès de votre commerce est lié à votre capacité à vous différencier de la concurrence en proposant à vos clients un positionnement unique. Cela passe par la qualité des services et des produits que vous vendez, mais pas seulement.

Créer une identité forte

Pour un commerce de proximité, l’identité visuelle est un élément décisif car
c’est elle qui déterminera la première impression des passants.

L’aménagement, la décoration et l’ameublement de votre local doivent donc faire partie intégrante de votre réflexion sur votre positionnement.

Optimiser votre espace

Penser un espace optimisé et fonctionnel qui réponde aux besoins spécifiques de votre activité facilitera votre organisation du travail au quotidien et participera à créer une expérience d’achat unique pour vos clients.

Les questions importantes à vous poser

  • Quelle décoration correspond aux valeurs que je souhaite véhiculer ?
  • Comment aménager mon local pour fluidifier l’espace ?
  • Quels meubles répondront aux besoins fonctionnels de mon activité ?
  • Quel budget je souhaite dédier à la décoration et l’aménagement de mon local ?

N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels.