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Trouver et louer un local

Bourse des locaux

Ville de Paris

La bourse des locaux de la Ville de Paris est une des plus exhaustives et des plus accessibles en matière de prix.
On y trouve, sur l’ensemble du territoire parisien, l’offre locative des bailleurs associés à la Mairie de Paris :

  • locaux commerciaux,
  • bureaux,
  • locaux situés en hôtel d’entreprises,
  • espaces situés dans des incubateurs et des pépinières destinés aux startups et aux jeunes entreprises,
  • espaces de coworking et bureaux à partager.

Bourse des locaux de la Ville de Paris

locaux- bureaux.paris.fr

 

A savoir : si vous avez repéré dans Paris un local commercial vacant et recherchez son propriétaire, vous pouvez contacter l’un des deux centres des impôts fonciers, pour consulter les relevés de matrices cadastrales ou les relevés de propriété, et obtenir par courrier une fiche relative à la situation de l’immeuble.

Centre des impôts fonciers de Paris

Secteur Paris 1 ( Arr. : 8e, 11e, 12, 17e, 18e, 19e, 20e)
01 53 27 45 77
cdif.paris1@dgfip.finances.gouv.fr

Secteur Paris 2 (Arr. : 1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e, 9e, 10e, 13e, 14e 15e,16e)
01 53 27 45 69
cdif.paris2@dgfip.finances.gouv.fr

Semaest

La Semaest propose à la location des commerces et des ateliers.
Vous trouverez la liste des offres disponibles sur leur page dédiée :
www.semaest.fr/commercants-artisans/locaux-commerciaux/

Vous y trouverez des informations sur l’emplacement, l’aménagement, les conditions de location et les coordonnées de la personne à contacter pour soumettre votre projet.

Le Testeur de commerce

Grâce aux « Testeurs de commerce », situés au 14 rue du Château d’Eau (10e) et 67 rue Sedaine (11e), la Semaest donne l’opportunité à de jeunes entrepreneurs ou à des porteurs de projets de louer un espace commercial de manière éphémère pour tester un nouveau concept ou une nouvelle
forme de commerce.
Une bonne manière de tester une activité ou un produit avant de se lancer dans la location d’une boutique à long terme.

GIE Paris Commerces

Le GIE Paris Commerces propose à la location des boutiques et des locaux d’activités situés en rez-de-chaussée, des immeubles appartenant à Paris Habitat, la RIVP et Elogie-Siemp, les trois bailleurs sociaux de la Ville de Paris.

Environ 250 offres de locaux vacants sont publiées par an. Le GIE Paris Commerces propose également régulièrement des appels à candidatures thématiques ou sectoriels.

www.giepariscommerces.fr

Organismes consulaires

La Chambre de Métiers et de l’Artisanat de Paris (CMA) recense les offres d’entreprises artisanales et fonds de commerce à reprendre, des droits au bail à céder et des locaux à louer via le lien :
www.cma-paris.fr/offres-de-locaux-et-d-entreprises-artisanales

La CMA de Paris propose également des ateliers à louer dans son hôtel d’entreprises artisanales situé dans le 19e arrondissement.
Pour plus d’informations, se reporter au chapitre 4.

La Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris Ile-de-France (CCI) propose des locaux dans ses pépinières, via son site :
www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/creation/solutions-d-hebergement

Bail

La négociation et la signature du bail commercial constituent des étapes clés de l’installation et supposent une bonne connaissance des modalités juridiques et économiques de la gestion immobilière.

Définition

Le bail commercial est un contrat par lequel une personne (le bailleur) loue un local à un commerçant, industriel ou artisan (le preneur), afin que ce dernier puisse y exercer une activité commerciale. Ce statut particulier donne accès à certains droits, comme le droit au renouvellement du bail ou l’indemnité d’éviction.

Le locataire doit être un commerçant ou une entreprise, immatriculé régu lièrement (ou en cours d’immatriculation). En principe, le bail commercial ne s’applique donc pas aux professions libérales qui bénéficient d’un bail dit “professionnel”.

Pour les commerçants et entreprises, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) est obligatoire.

Pour les artisans, l’inscription au Répertoire des Métiers (RM) est obligatoire.

Durée

Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum, sauf s’il s’agit d’une location saisonnière ou d’un bail dérogatoire. Il ne peut pas l’être pour une durée indéterminée.
Le locataire peut toutefois donner congé à l’expiration d’une période de 3 ans.

Destination du bail et changement d’activité

La destination du bail, à savoir l’activité exercée par le locataire, est prévue dans le contrat et ne peut être modifiée sans l’accord du bailleur.

La « déspécialisation partielle » consiste à ajouter à la spécialité de destination prévue au contrat, des activités connexes ou complémentaires. 

Le bail commercial ne peut l’interdire. Le locataire doit notifier son intention au bailleur qui a deux mois pour contester.

Dans le cas de la « déspécialisation plénière », la nouvelle activité est fondamentalement différente de l’ancienne. Le locataire doit demander l’autorisation au bailleur et détailler avec précision les activités envisagées et notifier sa demande aux éventuels créanciers inscrits au fonds de commerce.
Le bailleur a trois mois pour accepter, refuser ou poser ses conditions.

Montant du loyer initial

Le montant initial du loyer n’est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat.
Il est calculé sur la base de la valeur locative du bien, fondée sur :

  • les caractéristiques du local (surface, état),
  • le type d’activité exercée,
  • les facteurs locaux de commercialité,
  • les prix couramment pratiqués dans le voisinage,
  • les clauses particulières du bail.

S’il s’agit d’un local vacant, une clause du bail peut prévoir le versement d’un droit d’entrée, appelé
« pas-de-porte », au propriétaire des murs.

Dépôt de garantie

Souvent, le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d’une somme, librement fixée par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Mais ce n’est pas une obligation légale. Cette somme doit être remboursée au locataire quand il quitte les lieux et s’il a rempli ses obligations contractuelles.

Si le loyer est payable d’avance (terme à échoir), le montant du dépôt de garantie est en général égal à un trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie s’élève fréquemment à 2 trimestres de loyer.
Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur ce montant.

État des lieux

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :

  • soit de façon contradictoire et à l’amiable par le bailleur et le locataire,
  • soit par un huissier de justice, à l’initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés.

L’état des lieux doit être joint au contrat de location et conservé par chacune des parties. À défaut d’état des lieux, le locataire n’est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Obligation d’un contrat de bail explicite

Un contrat de bail commercial doit :

  • comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges de copropriété, impôts, taxes et redevances liées au local loué,
  • indiquer leur répartition entre le bailleur et le locataire,
  • dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les locataires, en fonction de la surface exploitée.

A la demande du locataire, le bailleur est dans l’obligation de lui remettre tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

Répartition des charges de l’immeuble

Un contrat de bail commercial doit :

  • comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges de copropriété, impôts, taxes et redevances liées au local loué,
  • indiquer leur répartition entre le bailleur et le locataire,
  • dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les locataires, en fonction de la surface exploitée.

A la demande du locataire, le bailleur est dans l’obligation de lui remettre tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

En cours de bail, le bailleur doit informer les locataires :

  • de toute création de nouvelles charges,
  • de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les 3 ans (dans les 2 mois qui suivent l’échéance triennale), le bailleur doit communiquer à chaque locataire :

  • un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel,
  • un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les 3 années précédentes, précisant leur coût.

Révision triennale

Le loyer peut être révisé à la demande du bailleur ou du locataire au bout de 3 ans minimum.

La révision triennale est automatique : il n’est pas nécessaire de la prévoir dans le bail. Elle est cependant plafonnée, et la hausse du loyer en cours ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence :

  • l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) : activités commerciales ou artisanales,
  • l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : autres activités.

Révision annuelle

Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d’une clause d’échelle mobile, permettant l’indexation du loyer sur la variation de l’indice de référence mentionné dans le contrat. Sa périodicité est librement déterminée par les parties au contrat, mais elle est souvent à échéance annuelle.

Le loyer est révisé automatiquement lors de l’échéance prévue au contrat, sans intervention du bailleur et sans que l’augmentation qui en résulte puisse être pour une année supérieure à 10 % du loyer acquitté l’année précédente.

Céder son bail

La cession du bail commercial est le contrat par lequel le locataire (le cédant) transmet à un tiers (le cessionnaire), lors de la vente de son fonds de commerce à un repreneur, le bail avec les droits et les obligations qui s’y rattachent.

En principe, le contrat de bail ne peut interdire de manière absolue et générale la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce. En revanche, des clauses limitatives ou restrictives sont possibles.

La responsabilité du locataire peut être engagée jusqu’au terme du bail. En effet, il n’y a pas de nouveau bail : le bail du cédant se poursuit jusqu’à son terme et dans les conditions initiales, et le locataire peut sous certaines conditions, rester garant de son repreneur jusqu’à la fin du bail de 9 ans.

Certaines circonstances peuvent cependant modifier les conditions liées à la cession du bail, comme le départ à la retraite.

Renouveler son bail

Au terme des 9 années du bail, le locataire peut en demander le renouvellement. Le bailleur a néanmoins la possibilité de ne pas renouveler le bail en contrepartie du paiement d’une indemnité dite “d’éviction”.

Copropriété

La location d’un local commercial ouvre des droits et des devoirs vis-à-vis de la copropriété.

Règlement de copropriété

Le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement de l’immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires mais aussi des locataires.

Il est obligatoire et se présente sous forme d’un document écrit qui définit l’organisation et le fonctionnement de l’immeuble, notamment :

  • les conditions de jouissance des parties privatives : autorisation ou interdiction d’accrocher du linge aux fenêtres, limitation de travaux à certains jours et horaires …
  • les conditions d’utilisation des parties communes : usage (garage, local à vélo…), jouissance exclusive de certaines parties, horaires d’ouvertures de certains locaux…
  • la destination de l’immeuble : usage d’habitation (clause d’habitation bourgeoise par exemple), usage professionnel ou usage mixte, limites éventuelles à certaines activités…,
  • la répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul pour établir les quotes-parts de chacun,
  • les règles relatives à l’administration des parties communes,
  • l’état descriptif de division de l’immeuble identifiant chaque lot par numéro suivi des informations relatives à chacun d’eux (inventaire des lots privatifs).

N’hésitez pas à demander à votre propriétaire un exemplaire du règlement.

Autorisation de la copropriété pour réaliser des travaux

Il s’agit des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble : pose de plaques professionnelles, installation d’enseigne, de panneau publicitaire, ou de store banne, pose de climatiseur en façade, raccordement d’une ventilation à un conduit disposé sur un mur extérieur, travaux portant sur la devanture (dont changement de la couleur de la façade), mise aux normes des gaines et des conduits de fumées, installation de grilles de ventilation, modification des ventilations de caves, travaux de raccordement sur les réseaux communs (alimentation en eau, en gaz ou en électricité, évacuations, installation d’un interphone, …).

Pour tous ces travaux, après avoir eu l’accord en amont du propriétaire, vous devez demander l’inscription de votre projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété ou, si besoin, demander la convocation d’une AG spéciale, dont les frais de convocation seront à votre charge.
Une fois l’autorisation de la copropriété obtenue vous devez selon les cas obtenir l’autorisation des services de l’urbanisme (modification de devanture, installation d’enseigne et ou de store, ….)

Répartition des charges de l'immeuble

CHARGES GÉNÉRALES
Les charges générales comprennent les frais liés à :

  • l’administration de l’immeuble (honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales…),
  • l’entretien de l’immeuble (nettoyage des parties communes…),
  • la conservation de l’immeuble (ravalement des façades, réfection des toitures…).
    Elles sont payées par l’ensemble des copropriétaires à hauteur de leur quote-part, même si la dépense ne présente aucune utilité directe pour leur lot.

CHARGES SPÉCIALES
Les charges spéciales sont celles relatives :

  • aux services collectifs (gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité…),
  • aux équipements communs (entretien de la chaudière collective, de l’ascenseur, installation d’une antenne de télévision).

Elles sont payées par les copropriétaires en fonction de l’utilité potentielle que ces services et éléments présentent à l’égard de leur lot. Par exemple, pour les frais d’ascenseur, les copropriétaires des lots situés en rez-de-chaussée n’ont pas à supporter ces frais, sauf si l’ascenseur dessert la cave ou le parking.
En fonction des clauses de votre bail, votre propriétaire peut vous refacturer tout ou partie de ces frais.